Обжалование заочного решения

Заочным называется решение, которое суд с согласия истца выносит в отсутствие ответчика, если тот не является в суд. Однако это не означает, что любой, кто обратится в суд с каким-либо иском, вправе требовать рассмотрения его дела в заочном порядке, а суд - удовлетворять данное требование только на основании неявки ответчика.

Заочное судебное производство возможно только в том случае, когда ответчик извещен о времени и месте судебного заседания, но в суд не явился и при этом не просил суд отложить рассмотрение дела.

 У ответчика имеет­ся два пути обжалования заочного решения. 

 Первый путь – подача в течение семи дней жалобы в суд, вынесший решение. Существенное отличие заочного производства от обычного заключается в возможности облегченного порядка пересмотра заочного решения самим судом первой инстанции при несогласии с ним ответчика и по его инициативе. 

 Второй путь. Решение может быть также обжаловано в суд второй инстанции, но лишь при условии, что ответчик не воспользовался правом на подачу заявления об его отмене, либо суд отказал в удовлетворении такого заявления. 

Заявление об отмене заочного решения суда не подлежит оплате государственной пошлиной. 

В гл. 22 ГПК РФ не предусмотрено последствий несоблюдения ответчиком требований, предъявляемых к содержанию заявления о пересмотре заочного решения. Но по аналогии со ст. 323 или 341 ГПК РФ это может повлечь за собой оставление заявления без движения с назначением срока для исправления недостатков. 

Суд обязан после принятия заявления об отмене заочного решения совершить ряд действий, способствующих всесторон­нему и полному рассмотрению дела.

 Основаниями к отмене заочного решения являются признание судом того, что неявка ответчика была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и представленные им аргументы несогласия с заочным решением, которые могут повлиять на содержание решения суда (ст.242 ГПК РФ)

Как отменить заочное решение и приостановить исполнительное производство. Пошаговая инструкция.

1. Получите свою копию постановления о возбуждении исполнительного производства. Там указано какой суд выписал исполнительный лист. 

2. Обратитесь в суд с заявлением о получении копии заочного решения. Такое заявление пишется в свободной форме и сдается в канцелярию (или приемную). В заявлении главное указать Ваше ФИО, данные Истца, а также номер дела и дату вынесения решения. 

Копию решения Вам должны выдать в течение 3 – 5 рабочих дней.

3. С того момента как Вы получите копию заочного решения, у Вас будет 10 (Десять) дней на то, чтобы подать в суд заявление о его отмене. 

4. Составьте заявление об отмене заочного решения и продайте его в суд. 

Суд назначит время рассмотрения Вашего заявления. 

5. Об отмене заочного решения суд выносит определение, которое вступает в силу по истечении 15 дней с даты его вынесения. С этого дня заочное решение будет считаться отмененным, а исполнительное производство – приостановленным.

6.  Предъявить приставам Определением об отмене заочного решения, и подать заявление о  прекращения исполнительного производства. 

7. У Вас будет минимум 2 месяца , в течение которых Вы сможете "избавиться" от имущества. 

Образец 

ЗАЯВЛЕНИЯ об отмене заочного решения

Районный суд города Москвы
Федеральному судье

от адвоката

на заочное решение районного суда

ЗАЯВЛЕНИЕ

об отмене заочного решения

Заочным решением районного суда города Москвы удовлетворен иск о взыскании задолженности.

Суд постановил: взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в размере 442 288 долларов 58 центов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда.

Судебное решение было получено 01 июня 2011 года.
Полагаю, что заочное решение суда подлежит отмене по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, одним из оснований рассмотрения дела в порядке заочного производства является неявка в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с порядком, установленным статьями 113 и 116 Гражданского процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом или судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксированием судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Более того, судебная повестка адресованная лицу, участвующему в деле, вручается лично под расписку на подлежащем возврату в суд корешке повестки.

В мотивировочной части заочного решения указаны такие обстоятельства как неявка ответчика в суд и надлежащее извещение ответчика судом.

Однако в нарушение пункта 4. статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, в решение не приведены доказательства, на которых основаны выводы суд об этих обстоятельствах.

О времени и месте рассмотрения дела судом надлежащим образом я не был извещен и меня никто не ставил об этом в известность.

Судебной повестки или иного законного средства извещения о рассмотрении дела в суде ни я лично ни мой адвокат не получали и не расписывались на каких-либо документах.

В нарушении п.1. ст.55 и п.1. ст.56 ГПК РФ, рассмотрев дело без моего участия, суд фактически ущемил мои процессуальные права как ответчика, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ; лишил меня возможности не только представить свои возражения и доказательства по существу заявленных ко мне исковых требований, но и изложить обстоятельства, как и доказательства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения дела.

Рассмотрев дело без моего участия суд фактически дал одностороннюю оценку доказательствам, не получив объяснений иных участников процесса, чем грубо нарушил требования ст. 67 ГПК РФ, не исследовав всесторонне, полно, объективно и непосредственно значимые для правильного разрешения дела обстоятельства.

Суд, в нарушении п.1. ст.56 ГПК РФ, признал объяснения истца как доказательство наличия сведений о фактах, достоверно свидетельствующих о том, что мной собственноручно был подписан договор займа (см. заочное решение суда).

Между тем я не ставил свою подпись в договоре займа.

Указанное обстоятельство может повлиять на решение суда.
Согласно статье 242 Гражданского процессуального кодекса РФ заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Адвокат, что изложенные в заявлении обстоятельства и представленные суду доказательства могут существенно повлиять на содержание решения суда.

Руководствуясь статьями 237 - 243 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ:

Заочное решение районного суда города Москвы по иску о взыскании задолженности - отменить.

Бланк Договора о наложении сервитута.

 
                        ДОГОВОР О СЕРВИТУТЕ      
 
     г.____________                 "____"_____________ 200_ г.
 
     _______________________________________________________________
         (наименование юридического лица, Ф.И.О. индивидуального 
________________________________,   в лице ________________________,
предпринимателя или гражданина)               (Ф.И.О., должность)  
действующего на основании   _______________________________________,                     
                                (устава, положения, доверенности)
именуемое в дальнейшем "Собственник", с одной стороны, и ___________
                                                       (наименование
___________________________________________________________________,
   юридического лица, Ф.И.О. индивидуального предпринимателя или
____________, в  лице  ___________________________, действующего  на 
 гражданина)              (Ф.И.О., должность)
основании __________________________________, именуемое в дальнейшем
          (устава, положения, доверенности)
"Обладатель   сервитута",   с  другой  стороны,   вместе   именуемые
"Стороны",  заключили настоящий договор о следующем:
 
                        1. Предмет договора
 
     1.1. Собственник предоставляет Обладателю сервитута за плату на
условиях  настоящего договора право ограниченного пользования частью
нежилого  помещения  (далее - "Сервитут"),  находящегося  в  здании,
расположенном  по адресу: ______________________ (далее - "Здание").         
 
              2. Характеристики части нежилого помещения,
                        обременяемой Сервитутом
 
     2.1.   Часть   нежилого   помещения,   обременяемая Сервитутом, 
представляет собой _________________________________________________
                 (указать характеристики или отличительные признаки)
(далее - "Недвижимость"),  расположенную ___________________________
                                         (указать место расположения 
_________________  со всеми неотделимыми от нее без вреда элементами
   в  здании)
и конструкциями _________________________________________.
                       (перечислить элементы и конструкции)
     Недвижимость принадлежит Собственнику на праве собственности.
     2.2.  Целевое назначение Недвижимости, обременяемой Сервитутом:
____________________________________________________________________
      (указать назначение в соответствии с проектно-технической 
______________.
документацией)                           
     2.3. Площадь Сервитута составляет  ______________________ кв.м.
     2.4.  Границы  Сервитута  приведены на прилагаемой к настоящему
договору  схеме  границ Сервитута (приложение № 1), которая является
составной и неотъемлемой частью настоящего договора.           
 
           3. Цель, срок и условия установления Сервитута
 
     3.1.  Сервитут  установлен в интересах Обладателя сервитута для
обеспечения ________________________________________________________
                  (указать потребности Обладателя сервитута;
                     например проход, вход и выход и т.д.)
и к месту нахождения нежилого помещения  ___________________________
____________________________________________________, расположенного
(указать характеристики или отличительные признаки)
____________________________________________________________________ 
            (указать место расположения в здании)
и принадлежащего Обладателю сервитута на праве собственности.  
     3.2. Сервитут устанавливается на неопределенный срок.  
     3.3.  Собственник  устанавливает Обладателю сервитута следующий
режим пользования Недвижимостью:
     с понедельника по _______________ включительно с ___ до ______; 
                    (указать день недели)                    (время)                                                                    
     в выходные и праздничные дни _________________________________.
                                      (указать режим пользования
                                            либо иные правила)
 
                 4. Права и обязанности Собственника
 
     4.1. Собственник имеет право:       
     4.1.1.   осуществлять   контроль   за   целевым  использованием
Обладателем сервитута Недвижимости;
     4.1.2.    требовать   от   Обладателя   сервитута   прекращения
пользования Недвижимостью при нарушении условий настоящего договора.
 
     4.2. Собственник обязан:        
     4.2.1. зарегистрировать Сервитут в ____________________________
____________________________________________________________________
     (наименование бюро регистрации и технической инвентаризации)                                                            
в течение ________________ со дня подписания настоящего договора;
           (указать срок)
     4.2.2.   предоставить   Обладателю   сервитута  Недвижимость  в
ограниченное пользование в течение __________________________ с даты
                                          (указать срок)
государственной регистрации Сервитута;
     4.2.3.   обеспечить   Обладателю   сервитута,  его  работникам,
арендаторам  и  посетителям  возможность пользования Недвижимостью в
соответствии с целями установления Сервитута;
     4.2.4. не вмешиваться в деятельность Обладателя сервитута, если
она не противоречит условиям настоящего договора.
 
              5. Права и обязанности Обладателя сервитута
 
     5.1. Обладатель сервитута имеет право:        
     5.1.1.  пользоваться  Недвижимостью  в  соответствии с целями и
условиями установления Сервитута;
     5.1.2.  в случае если Собственник не предоставит Недвижимость в
ограниченное  пользование в установленный договором срок потребовать
возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
 
     5.2. Обладатель сервитута обязан:        
     5.2.1.  не  нарушать  прав  Собственника и других пользователей
Недвижимости;
     5.2.2.  не  ограничивать  Собственнику,  контролирующим органам
свободный доступ к Недвижимости;
     5.2.3.  выполнять  требования  технических нормативных правовых
актов   и  соответствующих  служб, касающиеся  условий  эксплуатации
Недвижимости, не препятствовать ее ремонту и обслуживанию;
     5.2.4.  не  допускать  складирования грузов и мусора в границах
Недвижимости;
     5.2.5.   не   допускать   действий,   приводящих   к  ухудшению
качественных характеристик Недвижимости.        
 
       6. Плата за пользование Недвижимостью, порядок расчетов 
 
     6.1. Обладатель сервитута не позднее __________________________ 
            (указать срок)
со  дня предоставления ему  Собственником документа, подтверждающего 
государственную регистрацию  Сервитута  в __________________________
_____________________________________________________________ вносит 
(наименование бюро регистрации и технической инвентаризации)
единовременную  плату  за  установление  Сервитута на расчетный счет 
Собственника в размере ___________________________________ рублей.
     6.2.   За   право   ограниченного   пользования   Недвижимостью
устанавливается  плата  из  расчета  ____________________ рублей  за
1 кв.м Недвижимости.
     6.3.  Обладатель  сервитута вносит плату за право ограниченного
пользования Недвижимостью на расчетный счет Собственника в следующие
сроки: не позднее _______________.
                  (указать дату)
 
                       7. Ответственность Сторон
 
     7.1.  За  неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств
по  настоящему  договору  виновная  сторона возмещает другой стороне
причиненные убытки.
     7.2.   В   случае  неисполнения  или  ненадлежащего  исполнения
обязательств   в  соответствии  с  пп.6.1-6.3  настоящего   договора
Обладатель  сервитута  уплачивает  Собственнику пеню в размере _____
процентов  от  суммы,  подлежащей  уплате, за  каждый день просрочки
оплаты, но не более _____ процентов указанной суммы.
     7.3.   В   случае  неисполнения  или  ненадлежащего  исполнения
обязательств  в  соответствии  с  подп.4.2.1-4.2.3 п.4.2  настоящего
договора Собственник уплачивает Обладателю сервитута штраф в размере
_____  процентов  годовой  суммы  платежей  за предоставленное право
ограниченного  пользования  Недвижимостью, рассчитанной на основании
пп.2.3 и 6.2 настоящего договора.
     7.4.  Сторона  освобождается  от ответственности, если докажет,
что   неисполнение   или  ненадлежащее  исполнение  обязанностей  по
договору  вызвано  непреодолимой  силой  (пожар,  наводнение, другие
стихийные бедствия, военные действия и т.д.).
     7.5. Сторона, попавшая под действие непреодолимой силы, обязана
немедленно   письменно   уведомить  другую  сторону  о  наступлении,
разновидности  и  возможной продолжительности действия непреодолимой
силы  или других обстоятельств, препятствующих исполнению настоящего
договора. Если этого сделано не будет, то она не вправе ссылаться на
действие  непреодолимой  силы,  за  исключением  случая,  когда само
обстоятельство препятствует отправлению такого сообщения.
     7.6.   Во   всем  остальном,  что  не  предусмотрено  настоящим
договором,   Стороны  руководствуются  законодательством  Республики
Беларусь.
 
                       8. Срок действия договора
 
     8.1.    Настоящий   договор   вступает   в   силу   с   момента
государственной регистрации Сервитута в ____________________________
_____________________________________________________________.
(наименование бюро регистрации и технической инвентаризации)
     8.2.   Настоящий договор прекращает свое действие, если отпадут
основания, по которым был установлен Сервитут.
 
                          9. Особые условия 
 
     9.1.  Каждая  из  сторон  подтверждает,  что  она  получила все
необходимые  разрешения  для  заключения  настоящего  договора и что
лица, подписавшие его, уполномочены на это.
     9.2.  Споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются в
порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
     9.3.  Изменение условий договора, его расторжение и прекращение
допускаются только по соглашению Сторон.
     9.4.   По   требованию  одной  из  сторон  договор  может  быть
расторгнут  по  решению  суда  в  случаях  нарушения другой стороной
условий договора.
     9.5.  Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны
быть  изложены  в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Все
приложения к договору являются его неотъемлемыми частями.
 
     10.  Настоящий  договор  составлен  в трех экземплярах, один из
которых  находится  у  Собственника,  другой у Обладателя сервитута,
третий предоставляется в ___________________________________________
___________________________________________________________________.
   (наименование бюро регистрации и технической инвентаризации)
 
    Приложение к договору: схема границ Сервитута на 1 л.
 
             Юридические адреса и реквизиты Сторон
 
Собственник:                                      
___________________________                               
___________________________   
___________________________     
___________________________   
___________________________     
___________________________        
 
Обладатель сервитута:
___________________________                               
___________________________   
___________________________     
___________________________   
___________________________     
___________________________        
 
 

Установление сервитута.

Осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках во многом связано с взаимодействием между их правообладателями. Например, достаточно часто проход и проезд к конкретному земельному участку можно обеспечить только через соседний (чужой) земельный участок. Кроме того, за счет соседнего земельного участка зачастую требуется подвести различные инженерные коммуникации (свет, газ и др.), обеспечить водоснабжения и мелиорацию. Существуют и иные нужды правообладателя земельного участка и иного недвижимого имущества, которые он не может обеспечить без использования соседнего земельного участка или капитального объекта.
Указанные выше нужды могут быть удовлетворены за счет установления сервитута – права ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком.
Так, правообладатель земельного участка (объекта недвижимости), в пользу которого устанавливается сервитут, приобретает право беспрепятственно пользоваться соседним земельным участком (объектом недвижимости) в объеме необходимом для удовлетворения его хозяйственных нужд.
Вместе с тем, на практике установление сервитута в отношении соседнего земельного участка (объекта недвижимости) является сложным организационно-правовым процессом. Например, нередки случаи, когда собственники земельных участков и объектов капитального строительства злоупотребляют своим правом на установление сервитута в отношении соседних участков.
Таким образом, приобретение права пользования чужим земельным участком, а также защита прав в отношении недвижимого имущества, которое обременяется сервитутом, требуют квалифицированного юридического сопровождения.
В связи с изложенным, любому лицу, имеющему потребность вступить в отношения по установлению сервитута необходимо учитывать следующее.

1. Цели и условия установления сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок или иной объект недвижимости, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, строительства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения только необходимых потребностей собственника недвижимости, и не создает существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

2. Лица, обладающие правом требовать установления серивтута.

С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка либо иного объекта недвижимого имущества. Кроме того, имеют возможность требовать установления сервитута обладатели земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
Лица, использующие недвижимое имущество на основании каких-либо иных права (например, аренда) не вправе требовать установления сервитута. Однако их права на проход проезд и др. нужды могут быть защищены предъявлением требований о нечинении препятствий в пользовании, принадлежащим им недвижимым имуществом.

3. Порядок обременения сервитутом недвижимого имущества.

Для обременения недвижимого имущества сервитутом правообладатель земельного участка (объекта капитального строительства), должен предложить собственнику обременяемого объекта заключить соглашение об установлении сервитута.
По условиям указанного соглашения собственник обременяемого недвижимого имущества обязуется за плату предоставить данное имущество для определенных нужд правообладателя соседнего земельного участка или объекта недвижимости. Данное соглашение также содержит в себе условия о сфере действия сервитута, размере платы за сервитут, правах и обязанностях сторон и др. С момента регистрации указанного соглашения в ЕГРП сервитут считается установленным, а соглашение о его установлении - вступившим в законную силу.
Если правообладатель откажется подписывать соглашение о сервитуте, либо у сторон возникнут какие-либо разногласия по условиям данного соглашения, спор об установлении сервитута может быть разрешен в судебном порядке.
В данном случае, право ограниченного пользования земельным участком или иным недвижимым имуществом подлежит регистрации в ЕГРП на основании решения суда.

4. Размер платы за размещение сервитута.

Лицо, в пользу которого устанавливается сервитут, во всех случаях обязано перечислять плату собственнику обременяемого объекта.
Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от конкретных обстоятельств допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

5. Отличие сервитута от обязательственных (договорных) отношений между правообладателями недвижимого имущества.

Для обеспечения своих хозяйственных нужд правообладатели соседних земельных участков (объектов недвижимости) могут не прибегать к установлению сервитута, и вправе урегулировать свои отношения договором на оказание услуг по проходу, проезду и др., вступить в иные обязательственные отношения.
Вместе с тем, установление сервитута дает больше правовых гарантий лицу, в пользу которого он устанавливается. Так, например, отчуждение земельного участка (объекта недвижимости), обременённого правом ограниченного пользования (сервитутом), не является основанием для прекращения такого права. Кроме того, размер платы за пользование сервитутом, определяется в соответствии с четкими порядком, определенным действующими нормативными актами и устойчиво сложившейся судебной практикой. Тогда как, в рамках обязательственных отношений собственники обременяемых объектов зачастую искусственно завышают плату за пользование, принадлежащим им недвижимым имуществом.
Необходимо отметить, что наличие между сторонами каких-либо обязательственных правоотношений не исключает возможности установления сервитута. Т.е. если между правообладателями соседних земельных участков уже заключен, например, договор на осуществление проезда через один участок к другому, но данный договор не зарегистрирован в ЕГРП, как соглашение об установлении сервитута, то стороны по-прежнему вправе урегулировать свои отношения именно с помощью установления сервитута.

6. Основания прекращения права ограниченного пользования чужим земельным участком или объектом недвижимости.

Обычно сервитут устанавливается бессрочно, хотя может быть установлен и на определённый срок. Право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости, установленное на определенный срок прекращается по истечению данного срок.
В остальных случаях сервитут может быть прекращен:

• по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;
• при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом;
• если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, по требованию его собственника.

7. Особенности судебного разбирательства по искам об установлении сервитута.

В случае если между правообладателями земельных участков иных объектов недвижимости существует спор, который препятствует подписанию соглашения о сервитуте, то сервитут может быть установлен в судебном порядке.
В ходе судебного разбирательства лицу, обратившемуся с требованиями об установлении сервитута (Истцу), необходимо будет доказать невозможность удовлетворения его потребностей иным образом, кроме как путем наделения его ограниченным правом пользования чужим земельных участком (объектом недвижимости).
Необходимо учитывать, что при наличии спора об установлении сервитута, суд не связан доводами сторон об условиях данного сервитута. То есть суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. По отдельным вопросам условий сервитута, например, по вопросу определения соразмерной платы за сервитут, суд может назначить экспертизу.
В этой связи, интересам правообладателей соседних земельных участков (объектов недвижимости) в отдельных случаях будет наиболее соответствовать внесудебный порядок заключения соглашения об установлении сервитута.

8. Защита прав лица, недвижимое имущество которого обременяется сервитутом.

В процессе осуществления хозяйственной деятельности на земельных участках (объектах недвижимости) нередко возникают ситуации, когда правообладатели недвижимого имущества злоупотребляют своим правом на установление сервитута.
Так, например, зачастую указанные лица имеют намерение заключить соглашение о сервитуте по заведомо заниженной цене, предлагают другие условия установления сервитута, крайне невыгодные для правообладателя обременяемого объекта.
В подобных случаях, в интересах правообладателя земельного участка (объекта недвижимости), обременяемого сервитутом, рассматривать споры об установлении сервитута в судебном порядке.
Так, например, в целях определения соразмерной платы за сервитут, указанное лицо вправе ходатайствовать о назначении экспертизы в специализированных оценочных организациях.
Кроме того, в силу сложившейся судебной практики независимо от требований истца, суды должны определить наименее обременительный для ответчика способ установления сервитута.
Существуют также и иные механизмы защиты прав собственника имущества, обременяемого сервитутом.

9. Особенности установления сервитута по требованию органов государственной власти или местного самоуправления.

В закрытом перечне случаев в отношении земельного участка может быть установлен сервитут для так называемых публичных нужд. При этом, собственник обременяемого объекта вправе требовать соразмерную плату за такое обременение только в том случае, если установление сервитута для публичных нужд приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (объекта недвижимости).
Вместе с тем, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка его правообладатель может требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Сервитут для публичных нужд может быть установлен исключительно для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

В иных случаях требования государственных органов или органов местного самоуправления об установлении сервитута не относятся в публичным нуждам и рассматриваются по общим правилам, изложенным выше.

Мы предлагаем следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению отношений по установлению сервитутов в городскому суде г. Раменское.

:

• консультирование (как в устной, так и в письменной форме), а также комплексная правовая экспертиза земельных отношений по вопросу обременения земельных участков сервитутами в Раменском районе;
• полное юридическое сопровождение оформления отношений по обременению земельных участков (объектов недвижимости) сервитутом в Раменском горсуде;
• защита прав лиц, недвижимое имущество которых обременяется сервитутом в Раменском;
• представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций: Раменском городском суде и Московском городском суде.

Практика применения норм о сервитутах (правах ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом)

Екатерина Георгиевна Сирота – канд. юрид. наук, судья Арбитражного суда Свердловской области, преподаватель кафедры гражданского права УрГЮА;

Юлия Брониславовна Гонгало – главный специалист отдела анализа и обобщения судебной практики;

Ирина Григорьевна Чайка – помощник судьи Арбитражного суда Свердловской области, соискатель кафедры земельного права УрГЮА

Практика применения норм о сервитутах (правах ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом)

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и выступает в качестве обременения права лица, в отношении имущества которого установлен сервитут.

Сервитуты могут быть частными и публичными. Частные сервитуты устанавливаются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, в интересах определенного лица на основании договора между лицом, в интересах которого устанавливается сервитут, и лицом, имущество которого обременяется сервитутом. При недостижении соглашения  спор об установлении сервитута или его условиях разрешается судом. В качестве лица, требующего установления сервитута, может выступать собственник недвижимости либо обладатель иного вещного права (По общему правилу, не признается судебной практикой право требовать установления сервитута за арендатором (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.09. 2004 г.  N КГ-А40/7763-04,  постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.07.2004 г. № КГ-А40/5399-04)); в качестве лица, имущество которого обременяется сервитутом,  выступает собственник. Однако вопрос о составе и процессуальном статусе лиц, участвующих в деле, в случае, когда земельный участок предоставлен в пользование другому лицу в судебной практике решается неоднозначно. В одном случае собственник и обладатель такого производного права привлекаются в качестве соответчиков (Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 7.10.2004 N КГ-А40/8796-04 надлежащими ответчиками по иску об установлении сервитута признаны субъект права бессрочного пользования и орган, уполномоченный представлять интересы собственника в земельных отношениях), в другом – ответчиком выступает собственник, а лицо, обладающее правом пользования – в качестве третьего лица (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2003 г. N КГ-А40/9749-03: орган, представляющий интересы собственника, привлечен в качестве ответчика, арендатор – в качестве третьего лица), в третьем – в качестве ответчика выступает только землепользователь (В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2002 г. № А13-67/02-13 суд, основываясь на ст.41 Земельного кодекса, в соответствии с которой  землепользователь осуществляет права собственника земельного участка, признал надлежащим ответчиком обладателя права бессрочного пользования, указав, что отсутствие статуса собственника не исключает обязанности по установлению сервитута, поскольку права истца нарушаются именно действиями лица, который осуществляет право пользования участком). Наиболее спорным является вопрос о возможности привлечения в качестве ответчика по иску об установлении сервитута арендатора (В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2001 г. № 2679 суд, ссылаясь на ст.274 ГК РФ, пришел к выводу о том, что арендатор земельного участка не может быть ответчиком по иску об установлении сервитута; в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.03.2004 г. №А36-108/8-03 со ссылкой на ст.41 Земельного кодекса РФ обосновывается, что арендатор является надлежащим ответчиком по такому иску).

По вопросу о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по делам об установлении сервитута в судебной практике сложилось две противоположных точки зрения. Сторонники одной позиции  считают, что пунктом 3 ст.274 ГК РФ предусмотрен досудебный порядок, и при отсутствии  доказательств его соблюдения иск подлежит оставлению без рассмотрения (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от  04.01.2003 г. по делу N А55-2763/02-19). Сторонники другой позиции полагают, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку пункт 3 ст.274 ГК РФ такую обязанность не предусматривает (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.03.2002 г. по делу N А33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10. 2001 г. по делу N 2679).

К числу существенных условий соглашения о сервитуте относится только условие о предмете: договор должен содержать признаки, позволяющие индивидуализировать объект (земельный участок или иное недвижимое имущество), в отношении которого устанавливается сервитут. Не являются существенными условия о плате и сроке действия сервитута.

Публичный сервитут регулируется нормами Земельного, Водного, Лесного, Градостроительного кодексов и устанавливается на основании закона или иного нормативного правового акта в интересах неопределенного круга лиц. Отдельные виды публичных земельных сервитутов предусмотрены пунктом 3 ст.23 Земельного кодекса РФ, водных – ст.44 Водного кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ распространяет действие норм о сервитутах в отношении земельных участков на другие объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.)

I. Сервитуты, обременяющие земельные участки

1. Право требовать установления сервитута в отношении земельного участка принадлежит собственнику недвижимого имущества, находящегося на данном участке, а также обладателю права хозяйственного ведения или оперативного управления. Владелец самовольной постройки, право собственности на которую не признано судом в порядке, установленном п.3 ст.222 ГК РФ, не вправе требовать установления сервитута в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (дело № А60-28304/2002)

ООО «М» обратилось в суд к ОАО «К» с иском об  установлении сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего ответчику и необходимого для обеспечения проезда и прохода в здание, находящееся на территории ответчика.

Решением суда исковые требования удовлетворены, поскольку истцом представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на территории ответчика, и материалами дела подтверждается, что истец  лишен возможности им пользоваться.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано в связи со следующим.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2003 года по делу N Ф09-1737/03ГК здание, для обеспечения доступа в которое истец обратился с настоящим иском, признано самовольной постройкой, регистрация права собственности на данный объект за истцом признана незаконной.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута).

Поскольку вступившим в законную силу решением суда установлено, что истец не является собственником объекта недвижимости, расположенного на территории ответчика, ООО «М» не вправе требовать установления сервитута в отношении земельного участка.

2. Требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, принадлежащим другому лицу, подлежит удовлетворению только при обременении данного участка сервитутом и при условии, что устранение препятствий обеспечит восстановление нарушенного права истца.

Сервитут для обеспечения проезда через земельный участок, принадлежащий другому лицу, может быть установлен при отсутствии иного доступа к участку истца (В постановлении от 11.05.2004 г. по делу № Ф09-1292/04 Федеральный арбитражный суд Уральского округа подчеркнул, что необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута. В иске об установлении сервитута отказано, поскольку потребности истца в использовании по назначению принадлежащего ему железнодорожного полотна не могут быть обеспечены установлением сервитута и истцом не представлено доказательств невозможности иного способа использования железнодорожных путей, помимо установления сервитута.

Аналогичные доводы содержатся в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.08.2004 г. по делу Ф09-2445/2004) (дело № А60-15331/2003).

ЗАО «М» обратилось в суд с иском об обязании ответчика снести металлическое сооружение и бетонный забор, примыкающие к производственным помещениям истца.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что ответчик самовольно возвел металлическое сооружение, заняв частично территорию земельного участка истца, и установил бетонный забор, перекрыв дорогу общего пользования и ограничив доступ истца к принадлежащему ему имуществу.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

                Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2004 г. по делу Ф09-3817/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

 По данному делу была проведена землеустроительная экспертиза, в результате которой установлено, что бетонный забор территорию земельного участка истца не занимает и, вероятно, расположен на землях общего пользования. Демонтаж (снос) забора и навеса не способен обеспечить возможность проезда на арендуемый истцом земельный участок в том месте, на которое претендует истец, поскольку движению транспорта препятствуют строения, возведенные самим истцом.

Таким образом, существование забора на участке, не принадлежащем истцу, не может быть признано нарушением его прав, соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения иска об устранении препятствий к пользованию имуществом, истцу не принадлежащим. 

Требование о сносе бетонного забора вызвано необходимостью проезда истца на арендованный участок только через земельный участок, принадлежащий на праве аренды ответчику. Данное обстоятельство могло бы выступать основанием для обременения участка ответчика сервитутом, однако сервитут в отношении земельного участка ответчика не установлен, и согласно заключению эксперта  существует возможность проезда на участок истца с другой стороны.

Таким образом, при отсутствии сервитута и наличии иного доступа к имуществу истца требование об устранении препятствий к пользованию земельным участком, принадлежащим другому лицу, удовлетворению не подлежит.

3. Требование о предоставлении права пользования дорогой, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, является требованием о предоставлении права пользования чужим земельным участком, которое может осуществляться только при обременении его сервитутом.

Право пользования возникает с момента государственной регистрации сервитута (В постановлении от 11.11.2002 по делу Ф09-2723/2002 Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о существовании сервитута, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства государственной регистрации сервитута: представленное свидетельство о праве собственности на здание не содержит ссылки на наличие обременения в виде сервитута).

При отсутствии сервитута иск об устранении препятствий в пользовании чужим земельным участком удовлетворению не подлежит (дело № А60-18651/03)

ООО «П» обратилось в суд с иском к  ООО «О», ООО  «У», ООО «Р» об обязании ответчиков убрать установленные в непосредственной близости от его объектов недвижимости бетонные блоки, будку контрольно-пропускного пункта, снять пост охраны и не устанавливать в дальнейшем  автомобилей, блоков с тросами, будок контрольно-пропускных пунктов и иного имущества на территории внутрискладских дорог (проездов).

Решением суда в иске отказано со ссылкой на то, что к принадлежащим истцу объектам недвижимости  обеспечивается другой свободный доступ, а бетонные блоки, автомобили и контрольно-пропускной пункт находятся на земельном участке, право пользования которым принадлежит ответчику - ООО «Р».

Постановлением апелляционной инстанции решение  оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2004 г. по делу  N Ф09-1200/04-ГК судебные акты оставлены без изменения.

Суд пришел к выводу о том, что предъявленное истцом требование об обязании ответчиков убрать имущество для обеспечения беспрепятственного проезда транспорта  к принадлежащим истцу на праве собственности объектам недвижимости по юридической природе является негаторным иском (ст.304 ГК РФ). Для его удовлетворения истец должен доказать, что нарушение его права собственности  обусловлено действиями (бездействием) ответчиков, которые носят противоправный характер и продолжаются на момент предъявления иска. Правомерные действия лиц, создающие собственнику препятствия в пользовании и (или) распоряжении его имуществом (например, вследствие ареста имущества  или договора о залоге с оставлением предмета залога у залогодателя под замком и печатью залогодержателя), основанием для удовлетворения негаторного иска не являются.

Из материалов дела следует, что действия ответчиков, установивших бетонные блоки с тросами и будку охраны, были правомерными. Указанные сооружения установлены  в пределах границ земельного участка, принадлежащего ООО «Р» на праве бессрочного пользования. Факт отсутствия правонарушения в действиях ответчиков, установивших заградительные сооружения, установлен постановлением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга.

Суд отклонил довод истца о том, что сооружения  установлены на дорогах общего пользования. Право бессрочного пользования земельным участком, на котором расположена дорога, принадлежит ответчику, следовательно, требование истца о пользовании дорогой, расположенной на принадлежащем ООО «Р» земельном участке, по существу, является  требованием о пользовании соседним земельным участком, которое может осуществляться при обременении последнего сервитутом. Сервитут в отношении данного земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке (п.1 ст.131 ГК РФ), следовательно, соответствующего права пользования чужим земельным участком  у истца не возникло (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Аналогичная позиция нашла отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2002 г. по делу 2448/2002.

4. Обеспечительные меры в виде обязания обеспечить беспрепятственный доступ к земельному участку, принадлежащему другому лицу, не могут быть приняты в качестве обеспечения иска об установлении сервитута (дело № А60-14692/2005)

Потребительское общество одновременно с предъявлением иска об установлении сервитута в отношении земельного участка обратилось в суд с ходатайством об обеспечении иска путем  обязания ИП Ш. обеспечить беспрепятственный проход сотрудников и проезд транспорта к зданию истца через земельный участок ответчика; обеспечить возможность пользоваться истцу мусороприемником (контейнером для мусора), установленным на земельном участке ответчика и не чинить препятствий истцу в пользовании его имуществом.

Суд отказал в удовлетворении заявления об обеспечении иска ввиду необоснованности необходимости принятия обеспечительных мер, указав следующее.

Предметом иска является требование об установлении права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда сотрудников истца, а также автомашин к зданию истца, расположенному на соседнем земельном участке, принадлежащим ответчику. В качестве обеспечительных мер истец просит обеспечить возможность беспрепятственного доступа к земельному участку ответчика.

Таким образом, требование  о принятии обеспечительных мер в сущности полностью совпадает с предметом спора, разрешить который еще предстоит в судебном заседании.

Подобная ссылка заявителя в ходатайстве об обеспечении иска не принята судом  в качестве надлежащего обоснования возможности причинения значительного ущерба истцу или затруднительности исполнения судебного акта,   поскольку правомерность и обоснованность требования истца об установлении права ограниченного пользования земельным участком подлежит установлению при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции. 

5. При переходе права собственности на земельный участок обременение последнего сервитутом сохраняется.

Лицо, в интересах которого установлен сервитут, вправе предъявить негаторный иск для защиты своего права пользования имуществом, обремененным сервитутом (дело №А60-33285/03).

ЗАО «Р» обратилось в суд к ООО «С» об обязании ответчика устранить  препятствие в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом,  путем обеспечения беспрепятственного допуска  на территорию очистных сооружений ливневой канализации.

Решением суда исковые требования удовлетворены по следующим основаниям.

          Истец приобрел очистные сооружения ливневой канализации по договору купли-продажи.  Сооружения находятся  на территории имущественного комплекса, являющегося собственностью ООО «Ср» и переданному  по договору аренды  ООО «С». В отношении части земельного участка, где расположены подземные очистные сооружения,  установлен сервитут.    

           Таким образом,  право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), на котором расположено приобретенное истцом имущество, в порядке сингулярного правопреемства  перешло к истцу.

           Ответчик ограничивает доступ сотрудников истца  на территорию очистных сооружений.

Основываясь на ст.304, 305 ГК РФ, суд указал, что правом на негаторный иск обладают собственник, а также титульный владелец, которые владеют вещью, но лишены возможности пользоваться или распоряжаться ею. Поскольку истец приобрел и владеет имуществом, обремененным сервитутом, на законном основании, он вправе использовать вещно-правовые способы защиты своего права пользования чужим земельным участком.

6. Взыскание платы за пользование проезжей частью неделимого земельного участка, предоставленного в аренду нескольким арендаторам, возможно только при обременении данного участка сервитутом в интересах кого-либо из арендаторов.

При отсутствии сервитута требование об оплате совместно используемой части земельного участка, заявленное одним из арендаторов неделимого участка, удовлетворению не подлежит (дело № А60-17102/03).

ООО «Г» обратилось в суд с иском о взыскании с ООО «С» платы за пользование проезжей частью неделимого земельного участка, предоставленного сторонам для совместного использования, ссылаясь на то, что истец несет необоснованные убытки в связи с оплатой в полном объеме стоимости аренды земельного участка, на котором расположена и проезжая часть, используемая в том числе ответчиком.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

По условиям договора земельный участок предоставлен сторонам для совместного пользования  с распределением арендной платы пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади помещений зданий, расположенных на данном земельном участке.

Земельный участок используется ответчиком в соответствии с условиями договора аренды, обязанность по уплате арендной платы исполняется надлежащим образом путем перечисления денежных средств на бюджетный счет отделения федерального казначейства.

Сервитут в отношении территории данного земельного участка, используемой сторонами в качестве проезжей части, в интересах истца не установлен.

Таким образом, пользование земельным участком осуществляется сторонами в соответствии с условиями договора аренды и основания для взыскания в пользу истца платы за использование ответчиком проезжей части земельного участка отсутствуют.

7. Споры об установлении и прекращении публичного сервитута подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 23 Арбитражного процессуального кодекса РФ, на основании заявления заинтересованного лица (Данная позиция поддерживается Высшим Арбитражным Судом РФ (п.29 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).) (дело №А60-22495/2004).

ООО «А»  обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления главы муниципального образования, которым установлен бессрочный постоянный сервитут на право прохода людей и проезда автотранспорта в отношении части земельного участка, арендуемого заявителем.

Решением суда заявленные требования удовлетворены, дело рассмотрено в порядке, установленном главой 23 АПК РФ.

Принимая дело к производству, суд основывался на ст.23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Исходя из данных положений, суд пришел к выводу о том, что постановление главы муниципального образования является нормативным правовым актом. Суд кассационной инстанции в постановлении от 25.11.2004 г. по делу № Ф09-3898/04 указал, что оспариваемое постановление отвечает всем признакам нормативно-правового акта и дело правомерно рассмотрено судом в порядке, установленном главой 23 АПК РФ.

8. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (ст.23 Земельного кодекса РФ). Однако непроведение общественных слушаний не является основанием для признания недействующим нормативного акта, которым установлен публичный сервитут, если в материалах дела имеются иные документы, позволяющие выявить мнение общественности по данному вопросу, и судом установлена необходимость установления публичного сервитута  (дело №А60-22495/2004).

ООО «А»  обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления главы муниципального образования, которым установлен бессрочный постоянный сервитут на право прохода людей и проезда автотранспорта по арендуемому заявителем земельному участку.

Решением суда заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что при принятии оспариваемого акта были существенно нарушены требования ст.23 Земельного кодекса РФ, согласно которой установлению публичного сервитута должны предшествовать общественные слушания, а решение об установлении публичного сервитута должно быть вынесено с учетом общественных слушаний.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2004г. №Ф09-3898/04ГК решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи со следующим.

Пунктом 2 ст.23 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний.

Непроведение общественных слушаний не может служить основанием для признания нормативного акта не соответствующим закону, поскольку указанная норма права предусматривает согласительный характер таких слушаний, и предписывает лишь учитывать их результаты, а не устанавливать публичный сервитут по результатам общественных слушаний.

В материалах дела имеется письмо граждан, адресованное главе муниципального образования, в котором обратившиеся просят установить беспрепятственный проход по дороге, расположенной в пределах арендуемого заявителем  земельного участка.

Отклоняя доводы органа местного самоуправления об отражении общественного мнения в заявлении жителей посёлка, суд первой инстанции не учёл, что порядок проведения общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута в настоящее время законодательно не установлен, а в указанном письме выражено мнение общественности по данному вопросу (Аналогичная позиция выражена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2003 г. № А12-17236/02-С43: суд кассационной инстанции отменил решение об отказе в признании недействующим постановления администрации города об установлении публичного сервитута, указав в качестве одного из оснований несоблюдение требования о проведении общественных слушаний, однако подчеркнул, что отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца.).

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования  вопроса о наличии оснований для установления публичного сервитута,  оценки доказательств, представленных в обоснование принятого нормативного акта, а также необходимость исследования вопроса о нарушении оспариваемым актом прав заявителя.

II. Сервитуты, обременяющие иные объекты недвижимости

9. Сервитут может быть установлен в отношении помещения санузла для обеспечения возможности прокладки трубопроводов канализации, горячей и холодной воды и их эксплуатации (дело № А60-7223/2004)

Истец обратился в суд с иском об  установлении сервитута в отношении помещения туалета, ссылаясь на необходимость прокладки трубопроводов канализации, горячей и холодной воды и их эксплуатации на время существования санузла истца.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения по следующим основаниям.

Истец является собственником нежилых помещений, расположенных на четвертом этаже здания, ответчик является собственником  помещений, расположенных на третьем этаже того же здания.

В принадлежащих истцу нежилых помещениях истцом был построен санузел, смонтировано необходимое оборудование. Для пуска санузла в эксплуатацию и использования данного объекта по назначению истцу необходимо провести работы по прокладке трубопроводов канализации, горячей и холодной воды от санузла истца к стоякам общего пользования, произвести подключение данных трубопроводов к стоякам общего пользования. Из схемы, представленной суду, следует, что прокладка трубопроводов и их подключение к стоякам общего пользования возможна только путем проведения данных работ в помещении санузла ответчика.

Истец направлял ответчику предложение об установлении истцу возможности подключения сетей канализации,  однако стороны согласия не достигли.

Таким образом, истец лишен возможности пользоваться построенным им санузлом, так как для использования и эксплуатации санузла необходим доступ в помещение санузла ответчика, для подключения к стоякам общего пользования в помещении санузла ответчика.

Основываясь на ст.ст. 274, 277 ГК РФ, суд признал требования истца обоснованными и установил сервитут в отношении  помещении санузла ответчика для обеспечения истцу возможности проведения работ по прокладке трубопроводов канализации, горячей и холодной воды от санузла истца к стоякам общего пользования, обеспечения необходимых условий (доступ в помещение санузла ответчика, снятие облицовки стен, отключение от водоподающих труб стояков канализации горячей и холодной воды) для их подключения к стоякам общего пользования в помещении санузла ответчика.

10. Требование о предоставлении  права прохода к  помещению через коридор, принадлежащий другому лицу, является требованием об установлении сервитута в отношении недвижимого имущества.

          При отсутствии сервитута негаторный иск удовлетворению не подлежит (дело А60-№ 27592/03).

    

                Производственный кооператив "К" обратился в суд с иском к предпринимателю Е. об обязании ответчика разблокировать дверь, ссылаясь на невозможность пользоваться помещением в связи с неправомерными действиями ответчика, заварившего входную дверь, ведущую в коридор цокольного этажа, которым истец пользуется для прохода в свое помещение.

Решением суда исковые требования удовлетворены со ссылкой на постановление апелляционной инстанции по другому делу, которым, по мнению суда, установлен факт правомерного пользования коридором со стороны истца.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2004 г. по делу № Ф09-2767/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Суды апелляционной и кассационной инстанции исходили из следующего.

Истец, будучи  собственником нежилого помещения в многоэтажном здании, решил оборудовать другой выход из своего помещения через коридор нежилого помещения, принадлежащего иному собственнику.

Доказательства согласия собственника на пользование коридором в деле отсутствуют, соответственно, нет оснований для вывода о том, что коридор  используется истцом правомерно.

Таким образом, истец, заявляя такое требование, фактически просит не устранить препятствия в пользовании  своим имуществом, а предоставить право выхода именно через коридор, принадлежащий муниципалитету, в отсутствие согласования с собственником возможности установления дверного проема и установления сервитута на пользование коридором.

При таких обстоятельствах негаторный иск удовлетворению не подлежит, поскольку факт нарушения третьими лицами прав собственника (иного титульного владельца), лежащий в основании данного иска, не доказан.

11. Плата за пользование недвижимым имуществом, обремененным сервитутом, определяется исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности, и общей площади помещений, обремененных сервитутом.

При установлении размера платы должно соблюдаться требование о соразмерности платы за пользование сервитутом затратам на содержание имущества, обремененного сервитутом (дело №А60-9965/04)

ЗАО «П» обратилось в суд с иском к ОАО «Пр» об установлении платы за право ограниченного пользования недвижимым имуществом ответчика в размере 279 руб. в месяц.

Решением суда условие соглашения об установлении сервитута, касающееся размера платы изложено в следующей редакции: "Общая сумма за право ограниченного пользования Объектом составляет 1000 руб. в месяц. Плата за пользование сервитутом подлежит ежегодному изменению с учетом индекса инфляции, который определяется органами статистики по региону». Принимая решение, суд исходил из следующего.

Истец занимает 2,3 %  площади помещений ответчика, что составляет 6,59 кв.м от общей площади помещений, обременяемых сервитутом. Исходя из себестоимости содержания одного квадратного метра (127 руб.), расходы на содержание 6,59 кв.м составляют 836 руб. 93 коп. Суд увеличил данную сумму на 20 % с учетом получения разумной прибыли и компенсации неудобств и определил размер платы 1000 руб. в месяц.

 Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с размером платы, установленным судом первой инстанции. При этом указал,  что в соответствии со статьями 274-276 ГК РФ включение в состав платы за сервитут разумной прибыли от предоставления права пользования сервитутом неправомерно, поскольку данные нормы предусматривают соразмерную компенсацию за содержание недвижимого имущества, обремененного сервитутом. Однако поскольку собственник не включил в расчет соразмерной компенсации сумму налога на добавленную стоимость, составляющую 20%, как и определенная судом первой инстанции сумма прибыли, размер платы за пользование сервитутом, установленный судом первой инстанции, не изменился.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2.11. 2004 г. по делу N Ф09-3622/04-ГК судебные акты оставлены без изменения. Основываясь на п.5 ст.274 ГК РФ, суд кассационной инстанции указал, что  соразмерность является оценочной категорией и признал обоснованным размер платы за пользование недвижимым имуществом, обремененным сервитутом, отклонив доводы заявителя жалобы  о том, что
с учетом неудобств по пользованию своими помещениями, которые создает истец ответчику сервитутом, соразмерной является плата в сумме 5000 руб. в месяц.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.
Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты "коммунальные" войны.
Цель настоящей статьи - показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений. В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут. Это либо соседи - собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.
Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.
Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.
Риски доступа исторически обоснованны. Их причина - приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных. Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?
Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает. Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, - сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице. Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.
В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).
Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.
Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества - вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п. В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ). Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.
Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям. Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю. Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.
Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.
Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.
В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.
Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи. Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.
Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.
Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).
Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.
Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения. Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения. Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).
Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А66-7139/2008.
Сходную позицию при рассмотрении подобного спора занял ВАС РФ.
Истец, приобретший часть нежилых помещений в здании, полагал, что подстанция с оборудованием является принадлежностью здания, а потому должна быть передана истцу. Суды установили, что спорное здание распределительной подстанции представляет собой отдельно стоящее строение, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика на основании сделки купли-продажи. Кроме того, истец по договору купли-продажи приобрел иное самостоятельное недвижимое имущество, определенное как нежилые помещения, находящиеся в другом здании, и стал собственником имущества, указанного в договоре, но не того, о котором заявлен иск (Определение ВАС РФ от 22.09.2010 N ВАС-12659/10).
Как видно, суды полагают, что оговорку в статье 135 ГК РФ ("если иное не предусмотрено договором") применительно к недвижимости следует толковать так, что если договором об отчуждении недвижимости не предусмотрено ссылок на принадлежности, значит, они не перешли приобретателю.
С принципом исчерпания прав суды также увязывают невозможность признания вещей принадлежностью к помещениям в составе здания.
Например, суд отказал в признании права частной собственности собственника нежилых помещений на рампу и пандус, констатировав, что указанные сооружения в случае признания их не имеющими самостоятельного назначения являлись бы необходимыми для обслуживания всех помещений в здании, а не только принадлежащих ответчику помещений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2009 по делу N А05-5868/2008).
Таким образом, критерии, которыми руководствуются суды при разрешении споров о признании прав на недвижимость или ее часть как на принадлежность, следующие:
- существует ли устойчивая связь между принадлежностью и главной вещью в виде предназначенности первой для обслуживания второй;
- предназначена ли принадлежность только для обслуживания имущества истца или и для обслуживания другого имущества;
- допускает ли основание приобретения прав истца на его объект распространение этих прав и на принадлежность;
- является ли принадлежность объектом зарегистрированного права собственности иных лиц.
Иным способом защиты, который даже более распространен, чем вышеуказанный, являются иски о признании права собственности на движимое имущество как принадлежность недвижимости (например, оборудование).
Критерии, полагаемые судами в основу решений, как правило, те же самые:
- устойчивая связь;
По мнению суда, инженерные сети и оборудование не могут быть использованы отдельно от самого здания и в силу статьи 135 ГК РФ являются принадлежностью главной вещи, то есть здания (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2005 по делу N А13-12010/2004-20).
- предназначение для обслуживания имущества истца;
Например, суд признал право собственности организации на газопровод, поскольку счел его принадлежностью к приобретенному организацией зданию. Суд отметил, что спорный объект предназначен только для газоснабжения здания; между ними имеется та взаимосвязь, которая позволяет рассматривать их как главную вещь и принадлежность (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А52-5323/2008).
- наличие оснований для приобретения;
Суд установил, что спорные инженерные сети могут обслуживать не только имущество истца, и дополнительно указал, что из договора купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право истца на недвижимость, не следует, что покупателю передавались также и инженерные сети, расположенные за границами приобретаемых им сооружений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).
- является ли принадлежность объектом прав других лиц.
Суд пришел к выводу, что инженерные сети являются собственностью предприятия, приобретшего их в процессе приватизации, а не покупателя отдельных объектов недвижимости на территории предприятия (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).
Менее распространены случаи, когда права на необходимое имущество пытаются установить с использованием конструкции сложной вещи.
Согласно статье 134 ГК РФ сложная вещь - это юридическая фикция, в силу которой, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Применение данной нормы к нежилым объектам осложняется отрывочным правовым регулированием соответствующих отношений. В подобных случаях следует также учитывать характер недвижимости как индивидуально-определенной вещи, что влечет, в совокупности с требованием об определении предмета договора, применение принципа исчерпания прав. С другой стороны, очень важным становится критерий использования объекта. Разделение сложной вещи, как правило, связано с утратой возможности использовать ее по назначению, независимо от возможности использования отдельных ее составляющих.
Практика применения норм о сложной вещи при защите прав, связанных с эксплуатацией недвижимости, долгое время была довольно противоречивой.
Например, истец требовал устранить оборудование, установленное на крыше здания, и ссылался на то, что крыша является элементом его права собственности как собственника нежилого помещения - самостоятельной вещи в составе здания. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что здание не может рассматриваться как сложная вещь, образованная из разнородных вещей, которые предполагается использовать по общему назначению; возможность распространения на здание правового режима сложной вещи из статьи 134 ГК РФ не следует (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2007 по делу N А56-2279/2006).
Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04.
В других случаях суды исходили из того, что здание можно рассматривать как сложную вещь.
Ответчик приватизировал здание, за исключением пристройки к нему, где располагалась точка общественного питания. Истец приватизировал помещение пункта общепита. Истец полагал, что одновременно с приватизацией помещения к нему перешло и право на технический этаж, необходимый для вентилирования помещения, ответчик же полагал, что технический этаж, хотя и располагающийся в пристройке, вошел в состав его приватизированного имущества. Суд установил, что технический этаж располагается исключительно над помещением пункта питания (попасть в него можно только из этого помещения) и фактически используется как венткамера, при этом технический этаж (венткамера) имеет строго определенное назначение, без которого основное здание истца не может функционировать как предприятие общественного питания в соответствии с требованиями санитарных норм и правил. На основании статьи 134 ГК РФ суды сделали вывод, что, приобретя в собственность двухэтажное здание, используемое под точку общественного питания, истец в силу закона приобрел и право собственности на технический этаж в этом здании как объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения здания. Венткамера не может быть использована самостоятельно от здания, в связи с чем суды правомерно признали право собственности истца на нее (Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П).
Такой же подход отражен и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2005 N 15318/04.
Современное гражданское законодательство позволяет устанавливать сервитуты на недвижимое имущество (статья 277 ГК РФ). В рамках этого способа защиты, как правило, при помощи сервитута собственники пытаются обеспечить себе доступ к своему имуществу (например, проход к собственному помещению через помещения, принадлежащие другим лицам).
При установлении сервитута необходимо доказать ряд обстоятельств, имеющих существенное значение в силу указания закона и природы сервитута (статьи 274, 277 ГК РФ):
- необходимость сервитута;
Вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007).
Кроме того, необходимо доказать объем предполагаемого использования чужого имущества.
Истец не доказал невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления сервитута в отношении объекта недвижимости ответчика, а также необходимость установления сервитута в отношении всего помещения (Определение ВАС РФ от 29.11.2010 N ВАС-15437/10).
- возможность удовлетворения собственных интересов за счет чужого имущества;
Собственник нежилых помещений просил установить сервитут на соседние нежилые помещения для обеспечения доступа на улицу. Суд указал, что требование истца об установлении сервитута в отношении нежилых помещений обусловлено отсутствием у принадлежащего истцу имущества доступа к уличному пространству. Однако обременяемые помещения также не имеют такого доступа, следовательно, право истца по владению и пользованию своим имуществом не может быть обеспечено установлением сервитута на названные помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2009 по делу N А21-1800/2008).
- отсутствие возможности установить сервитут соглашением.
Сервитут устанавливается судом только при недостижении добровольного соглашения, таким образом, обязательно соблюсти досудебный порядок установления сервитута, обратившись к собственнику обременяемой недвижимости с офертой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.04.2008 по делу N А05-7828/2007).
Нужно отметить, что установление сервитута не может само по себе влечь за собой необходимость совершения каких-либо дополнительных действий ответчиком. Нельзя заставить ответчика проложить коммуникации, убрать перегородку или оборудовать проход. Даже если все обстоятельства установлены, но для реализации сервитута необходимо совершение дополнительных действий, суд откажет в установлении сервитута.
Факт, что доступ в принадлежащее истцу помещение 19-Н возможен только через арендуемые ответчиком помещения 10-Н и 17-Н, установлен судами, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Судами установлено, что, поскольку дверной проем заложен кирпичами, установление сервитута на помещения 10-Н и 17-Н не приведет к доступу в помещение 19-Н, а обязать ответчиков демонтировать участок стены по иску об установлении сервитута в рамках настоящего спора суд не вправе (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2006 по делу N А56-9624/04).

Общее имущество в нежилых зданиях

В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.
Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.
Отсюда следует, что:
- на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;
- наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;
- если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.
Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.
Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, - определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.
Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.
Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).
Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.
Главный факт предмета доказывания в такой ситуации - наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.
Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).
Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.
Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.
Принцип исчерпания прав тем самым не распространяется на споры по поводу общего имущества. Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло.
Очевидно, вопрос исчерпания прав и недопустимости оспаривания зарегистрированного права на объект без признания права общей долевой собственности на него связан с вопросами о границах общего имущества. Если довести ситуацию до абсурда, то можно требовать прекращения права частной собственности на ТЭС, поскольку ТЭС предназначена для обслуживания целого массива зданий - жилых и нежилых. Очевидно, что такая граница должна определяться, во-первых, физическими пределами здания, во-вторых, границами земельного участка, если он сформирован под этим зданием, и, наконец, назначением отдельно стоящих строений (подстанций и т.п.), которое можно почерпнуть из проектной, технической документации и правомерного фактического использования.
Следует также обратить внимание на рекомендации самого Пленума ВАС РФ по вопросам выбора надлежащего способа защиты прав.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. На это требование не распространяется исковая давность (по аналогии с негаторным иском).
Если же собственники не владеют элементом общего имущества, а лицо, чье право зарегистрировано, владеет им, собственники могут предъявить лишь виндикационный иск, а на эти требования распространяется общий срок исковой давности.
Остается неясность, с какого момента исчислять срок исковой давности. Когда собственники помещений должны были узнать о нарушении их права на общее имущество в нежилом здании? Применение нормы статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности в данном случае затруднено. С одной стороны, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ N 64 судебная практика была очень противоречива и исходила зачастую из недопустимости применения режима общего имущества в многоквартирных домах по аналогии к общему имуществу нежилых зданий (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04). Права на общее имущество в нежилом здании не получали должной защиты и признания, распространенной была ситуация включения коридоров, лестниц и т.п. в состав отдельных частных помещений. С другой стороны, противоречивость судебной практики не позволяет утверждать, что лицо не могло знать о нарушении своих прав. Однозначного ответа в законодательстве не существует, не дает его пока и арбитражная практика. При отсутствии иного однозначного обстоятельства единственным возможным вариантом остается привязка срока исковой давности по виндикационному иску в отношении общего имущества к дате опубликования Постановления Пленума ВАС РФ N 64. Это Постановление было опубликовано в журнале "Вестник ВАС РФ" (N 9, сентябрь, 2009) и размещено на сайте ВАС РФ 4 августа 2009 года. При установлении более ранних дат (например, с момента приватизации или иного приобретения недвижимости, которое могло состояться в начале 1990-х годов) нормы об общем имуществе в нежилых зданиях фактически утратят всякий смысл.

Выбор надлежащего способа защиты

При эксплуатации нежилого помещения для защиты прав и законных интересов, связанных с доступом к объекту, важно правильно квалифицировать сложившуюся ситуацию и выбрать надлежащий способ защиты прав.
В первую очередь необходимо ответить на вопрос, относится ли искомое имущество к общему имуществу нежилого здания, руководствуясь перечнем, приведенным в Жилищном кодексе Российской Федерации и разъяснениях ВАС РФ. Критерии эти неоднозначны, но в самых сложных случаях можно прибегнуть к экспертизе.
Если ответ положительный, то в зависимости от наличия или отсутствия владения необходимо предъявлять либо иск о признании права долевой собственности и устранении препятствий к реализации права, либо иск о признании права и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Очевидно, что при защите интересов собственника отдельного нежилого здания, находящегося в его собственности целиком, институт права долевой собственности на общее имущество неприменим.
Если искомое имущество не относится к общему имуществу нежилого здания, следует определиться, достаточно ли для защиты своих интересов добиться права на использование имущества (сервитут) или необходимо установить на него свое вещное право. В зависимости от цели выбирается соответствующая исковая форма.
В случае когда искомое имущество связано единым назначением с собственным объектом (так что при разделении ни один из объектов не может использоваться по прежнему назначению) и эта связь не прервана перепрофилированием или изменением назначения объекта, можно прибегнуть к институту сложной вещи и требовать признания права собственности на имущество в составе сложной вещи.
Признание права на вещь как на принадлежность требует доказывания того, что искомое имущество предназначено только для обслуживания собственного здания или нежилого помещения.
В обоих случаях необходимо убедиться, что основания, по которым приобретен собственный объект, не исключают приобретения иных вещей в составе сложной вещи или в качестве принадлежности.

Услуги юристов по вопросам недвижимости в Раменском районе, Московской области: 

Телефон для связи