Права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей.

Сам по себе переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей.

         Ч. обратился с иском к З. о прекращении права пользования жилым помещением, обязании ответчика освободить спорное жилое помещение и снять его с регистрационного учета по месту жительства.

         Мотивировал иск тем, что является собственником спорной квартиры на основании решения суда от  2010 г. в порядке наследования по закону к имуществу умершего отца. Ранее данная квартира принадлежала на праве собственности А., умершей в 2005 г., в которой с 2007 г. зарегистрирован по месту жительства и проживает З., не являющийся членом  семьи истца.

         З. против иска возражал, указав, что был вселен в спорную квартиру в 1996 г. с согласия собственника А., как член ее семьи, и  другого жилья он не имеет. Решением Подольского городского суда от 2006 года за ним признано право пользования данной квартирой.

         Решением Подольского городского суда Московской области Ч. в иске отказано.

        Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение отменено, постановлено новое решение об удовлетворении иска Ч.

         Судом установлено, что З. был  вселен в спорную квартиру в 1996 г. в качестве члена семьи А., после  смерти которой он  более 7 лет продолжал проживать в квартире, оплачивал коммунальные услуги, нес расходы на ее содержание. Другого жилого помещения ответчик не имеет, спорная квартира является для него единственным местом жительства.

         Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск, указал, что между Ч. - собственником спорного жилого помещения, и З. каких-либо соглашений о порядке пользования квартирой  не заключено, достоверных данных о том, что вселение З. имело место в 1996 г., не имеется, в связи  с чем право пользования спорным  жилым помещением ответчиком, не являющимся  членом семьи истца, подлежит прекращению в силу закона.

         Президиум не согласился с законностью  определения судебной коллегии, указав на неправильное применение материального права.

         Судом не учтено, что  в силу ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

         Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

         По смыслу данных правовых норм сам по себе переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей.

         Анализ изложенных выше правовых норм дает основание для вывода о том, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения, должны рассматриваться в системе действующего правового регулирования, как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

         Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что между З. и наследниками А. фактически сложились отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, и  смена собственника жилого помещения  не является основанием для расторжения фактически имевшего место договора найма жилого помещения с З. 

          Допущенные судебной коллегией существенные нарушения норм материального права явились основанием для отмены апелляционного определения и оставления без изменения решения суда первой инстанции.