Иользование общего имущества в коммунальной квартире

Правомочия по владению и пользованию общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществляться собственниками комнат в коммунальной квартире по соглашению.

П. обратился  с иском к К. и Ф-вым о признании недействительным договора безвозмездного пользования жилым помещением, выселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, компенсации морального вреда и возмещении материального ущерба.

Мотивировал иск тем, что в коммунальной квартире ему на праве собственности принадлежит одна комната, собственником других двух комнат является К., которая в квартире не проживает, без согласия П. вселила ответчиков Ф-вых.

           Решением Пушкинского городского суда Московской области в иске  отказано.

 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.

 Президиум указал на существенные нарушения норм материального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций.

 Судом установлено, что  К. по договору безвозмездного пользования жилым помещением  передала одну из принадлежащих ей комнат в коммунальной квартире для проживания Ф-вым, которые зарегистрировались по месту пребывания  в данной квартире.

При этом, какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе между ними не был определен и порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственником принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

Отказывая П. в иске, суд исходил из того, что заключенный между ответчиками договор безвозмездного пользования жилым помещением в коммунальной квартире не противоречит закону, поскольку   имущественные права истца не нарушает, и комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности, в отношении которого П. вещными и обязательственными правами не обладает, а общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст. ст. 41 - 42 ЖК РФ, являться не может.   

Данный вывод суда основан на неправильном толковании  и применении норм материального права.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Исходя из содержания приведенных норм, с учетом положений ст. ст. 30, ч. 1 ст. 41 и ч. 1 ст. 42 ЖК РФ,  правомочия по владению и пользованию общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществляться собственниками комнат в коммунальной квартире по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование  этой комнаты другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

         Допущенные судом существенные нарушения норм материального права явились основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.