об установлении частного сервитута

       

---

Дело № 2-407/2010

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09.11.2010 года

Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Хайруллиной В.Г., с участием представителя истца Стройкиной Ю.В., представителей ответчика Рыжова С.А., Небольсиновой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шарафутдинова Ф.Г. к ООО «<данные изъяты>» об установлении частного сервитута,

УСТАНОВИЛ:

Шарафутдинов Ф.Г. обратился в суд с иском к ответчику об установлении постоянного частного сервитута. В обоснование иска ссылается на то, что на территории ООО «<данные изъяты>» располагается здание <данные изъяты> литер Г8, которое принадлежит на праве собственности истцу. Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности. Учитывая, что земельный участок, на котором расположено здание истца является составной частью земельного участка ответчика, для законного использования земли под зданием в сентябре ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с просьбой оформить все документы для последующего заключения договора об использовании земли. В ответ на обращение истец получил проект договора аренды в отношении земельного участка под зданием. При этом проект содержал не только кабальные условия, но, и не определял существенных условий договора аренды. Подъезд к зданию истца возможен только со стороны ворот – входа в здание, доступа к внешним стенам здания ни для каких целей, даже для обычного осмотра, ремонта истец не имеет, его не пускают на территорию <данные изъяты>. Имеющийся запасной пожарный выход из здания со стороны участка ответчика заварен, открыть этот выход невозможно. Сложившиеся условия использования земельного участка и условия заключения договора аренды, предлагаемые ответчиком, нарушают законодательство РФ в такой степени, что по сути, лишает истца возможности законно использовать свой объект недвижимости. Ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ устанавливают право ограниченного пользования чужим земельным участком. Считает, что установление сервитута не повлечет существенное ограничение прав ответчика в отношении земли, условиями установления сервитута должна быть его платность, размер ежемесячной платы за сервитут просит установить в размере <данные изъяты> рублей, эта оплата сформирована исходя из расходов по земельному налогу. На основании изложенного, просит предоставить ему право пользования земельного участка, расположенного под зданием литер Г8, а также прохода и проезда через земельный участок ответчика, непосредственно прилегающий к зданию <данные изъяты> в соответствии с требованиями пожарной безопасности, путем установления в пользу истца сервитута на часть земельного участка площадью <данные изъяты> по ул.<адрес> г.Оренбурга на бессрочный период. Установить плату за сервитут в размере <данные изъяты> рублей в месяц с правом ответчика изменять размер пропорционально изменениям арендной платы за землю соответствующей категории в г.Оренбурге. Обязать ответчика зарегистрировать сервитут в УФРС по Оренбургской области в соответствии с законом.

При рассмотрении дела в суде Шарафутдинов Ф.Г. свои исковые требования изменил, просит установить в его пользу сервитут на часть земельного участка площадью <данные изъяты>., на бессрочный период, установить плату за сервитут <данные изъяты> рублей в месяц и обязать ответчика зарегистрировать сервитут в УФРС по Оренбургской области.

В судебное заседание Шарафутдинов Ф.Г. не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд в известность не поставил.

Представитель истца Стройкина Ю.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что истец купил здание <данные изъяты> для того, чтобы использовать его по назначению. Однако истец не может пользоваться своим зданием, т.к. ответчик на территорию <данные изъяты> его не пускает, оформить договор по пользованию земельным участком не желает. Для эксплуатации здания, его обслуживания, ремонта, с учетом правил пожарной безопасности просит установить сервитут на земельный участок ответчика площадью <данные изъяты>., согласно проекту обоснования площади сервитута, выполненному ООО «Региональная земельная компания». Плату за сервитут установить на основании отчета об оценке рыночной величины соразмерной платы за сервитут, который изготовило ООО «Центр оценки и экспертиз».

Представитель ответчика Рыжов С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Шарафутдинова Ф.Г. не признал. Пояснил, что для установления сервитута необходима нуждаемость в земельном участке. Считает, что у истца нуждаемости в постоянном пользовании земельным участком, который принадлежит <данные изъяты>, не имеется. ООО «<данные изъяты>» не возражает предоставить истцу часть своего земельного участка на условиях договора аренды, оснований для установления частного постоянного сервитута не имеется. Проезд к зданию <данные изъяты> истца со стороны улицы имеется, на установление сервитута с целью проезда к зданию по территории <данные изъяты> не согласен. Ответчик согласен на предоставление истцу для прохода и проезда части земельного участка в соответствии с проектом ООО «<данные изъяты>».

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, допросив в судебном заседании специалистов, суд приходит к следующему выводу.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Шарафутдинову Ф.Г. на праве собственности принадлежит одноэтажное здание <данные изъяты>, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты>. литер Г8 по ДД.ММ.ГГГГ г.Оренбурга.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью <данные изъяты>м., который на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности <данные изъяты>.

На основании п.1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3 ст. 274 ГК РФ).

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

При этом, лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения своих нужд.

Основным и обязательным требованием, предъявляемым к установлению сервитута в отношении земельного участка, является то обстоятельство, чтобы осуществление сервитута было наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (ст. 23 Земельного кодекса РФ).

Из материалов дела усматривается, что соглашение об установлении сервитута между сторонами достигнуто не было.

Судом установлено, что здание литер Г8, которое принадлежит на праве собственности истцу, является зданием <данные изъяты>, и использовалось для стоянки автотранспорта.

Истец, обосновывая площадь сервитута в <данные изъяты>. ссылается на то, что она необходима для проезда и прохода к зданию, в том числе по правилам пожарной безопасности и для обслуживания здания.

В обоснование своих исковых требований к ответчику, истец представил суду проект обоснования площади сервитута, выполненный специалистами ООО «Региональная земельная компания».

Согласно указанному проекту обследуемая территория используется для размещения здания для обслуживания и стоянки транспортных средств, в том числе большегрузых автомобилей. Функционально-планировочная организация участка соответствует фактическому использованию данного участка. На земельном участке расположено одноэтажное строение <данные изъяты> литер Г8 общей площадью <данные изъяты> кв.м., площадь застройки составляет <данные изъяты>. В соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» ширина прохода и проезда для автомобилей, в том числе большегрузных, учитывая угол поворота 90 градусов, а также возможность движения задним ходом составляет 6 метров от стены здания от т.А до т.Б. В связи с необходимостью ремонта и обслуживания здания по всему его периметру ширина коридора от т.Б до т.А составляет 2,8 метра. Таким образом, территория необходимая для размещения здания <данные изъяты> литер Г8, а также для ее использования в соответствии с назначением объекта, обслуживания и ремонта в соответствии с расчетом баланса территории составляет <данные изъяты>м.

Ответчик с такой площадью сервитута не согласен и представил суду свой проект обоснования площади сервитута, который был выполнен специалистами ООО «Оренбургский центр кадастровых инженеров», из которого усматривается, что функционально-планировочная организация участка соответствует его назначению. К строению <данные изъяты> обеспечен вход/въезд со стороны <адрес>. Общая площадь свободного доступа к строению со стороны <адрес> составляет <данные изъяты>, в том числе <данные изъяты> – территория земельного участка, который принадлежит <данные изъяты>. Застройка обследуемой и прилегающей территории, рельеф местности, расположение границ соседних земельных участков и иные условия обеспечивают возможность организации проезда к строению <данные изъяты> литер Г8.

Таким образом, ответчик обосновывает свою площадь сервитута только необходимостью проезда к зданию со стороны <адрес>.

Исследовав в выездном судебном заседании земельный участок ответчика и здание <данные изъяты> литер Г8, суд считает, что представленные сторонами проекты обоснования площади сервитута подлежат частичной критической оценке по следующим основаниям.

Ссылку в пояснительной записке ООО «Региональная земельная компания» на установление ширины проезжей части для автомобилей 6 метров от стены здания от т.А до т.Б суд считает необоснованной в части установления ширины проезда 6 метров по задней стене здания истца. В обоснование указан Технический регламент о требованиях пожарной безопасности, в соответствии с которым к этой стене здания должен быть подъезд пожарной машины.

Судом установлено, что подъезд пожарной машины к этой стене здания имеется со стороны территории <данные изъяты>.

Кроме того, судом установлено, что с этой стороны напротив задней стены здания истца находится <данные изъяты>, к которой также требуется проезд шириной 6 метров для пожарной машины. Расстояние между зданием <данные изъяты> не позволяет организовать два самостоятельных проезда шириной 6 метров.

Представитель истца ссылается на то, что по задней стене здания <данные изъяты> имеются вторые ворота для выезда из здания, которые необходимы истцу для эксплуатации здания и в целях пожарной безопасности.

Принимая во внимание, что основным и обязательным требованием, предъявляемым к установлению сервитута в отношении земельного участка, является то, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен, суд считает данный довод представителя истца несущественным. Из имеющегося в деле плана здания литер Г8 видно, что ранее в здании были одни ворота и они находились в фасадной части здания <данные изъяты> со стороны <адрес>, вторых ворот в здании не было.

С проектом обоснования площади земельного участка, который выполнен ООО «Оренбургский центр кадастровых инженеров» суд также не может согласиться, т.к. указанный проект не предусматривает необходимости собственника в ремонте и обслуживании здания.

В выездном судебном заседании судом установлено, что часть земельного участка ответчика от правой стены здания литер Г8 шириной 4,13 кв.м. ответчиком не используется.

С учетом изложенного, суд считает обоснованным и наименее обременительным для ответчика установить сервитут на часть земельного участка площадью <данные изъяты> по следующим ориентирам: со стороны <адрес> вдоль правой стены здания литер Г8 шириной 4,13 м., вдоль левой стены здания шириной 6 метров до конца строения литер Г8.

В части установления соразмерной платы за сервитут, суд приходит к следующему.

Соразмерная плата за сервитут – это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Оценка соразмерной платы за сервитут – это установление (определение) величины соразмерной платы за сервитут. Получателями соразмерной платы за сервитут являются собственники земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом.

Согласно «Временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут» (утверждены Росземкадастром 17.03.2004 года), настоящие методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут разработаны в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующими отношения по установлению соразмерной платы за сервитут.

На основании пунктов 2.1-2.5 Временных методических рекомендаций, сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения: размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами; размера упущенного выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами; размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Соразмерная плата за сервитут как при ее единовременной, так и при ее периодических выплатах, должна быть эквивалентна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом в течение всего срока, на который сервитут установлен, с учетом текущей неравноценности таких убытков, причиненных в разное время в течение этого срока.

В соответствии с пунктами 6.1-6.6 Временных методических рекомендаций, расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

Истец представил суду в обоснование платы за сервитут Отчет № 549-56-10ф от 07.10.2010 года «Об оценке рыночной величины соразмерной платы за сервитут на часть земельного участка» из ООО «Центр оценки и экспертиз», согласно которому размер соразмерной платы за сервитут на часть земельного участка по <адрес> с учетом округления составляет <данные изъяты> руб. за один квадратный метр.

Суд соглашается с данным Отчетом, поскольку он рассчитывался на основании «Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут». В отчете учтены все факторы, влияющие на определение соразмерной платы, район расположения земельного участка, анализ рынка земли в Оренбургской области.

Исходя из данных Отчета об оценке соразмерной платы за сервитут и установленной судом площади сервитута <данные изъяты>., ежемесячная плата за сервитут составляет <данные изъяты> рублей в месяц.

На основании ст. 274 ГК РФ сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шарафутдинова Ф.Г. удовлетворить частично.

Установить частный постоянный сервитут в размере <данные изъяты> на часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Оренбург, <адрес>, принадлежащего ООО «<данные изъяты>» по следующим координатам и ориентирам: со стороны <адрес> вдоль правой стены строения <данные изъяты> литер Г8 шириной <данные изъяты>, вдоль левой стены <данные изъяты> литер Г8 шириной <данные изъяты> до конца строения литер Г8, с соразмерной платой за сервитут <данные изъяты> рублей в месяц, с момента регистрации сервитута в УФРС по Оренбургской области.

Обязать ООО «<данные изъяты>» зарегистрировать сервитут в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд г.Оренбурга в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: