За бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт

В силу ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Ш. обратилась в суд с иском об обязании администрации Егорьевского муниципального района  и администрации г.п. Егорьевск произвести капитальный ремонт кровли жилого дома; просила обязать управляющую компанию ООО «ЕРСО» произвести текущий ремонт кровли жилого дома и  мест общего пользования, косметический ремонт в двух жилых комнатах ее квартиры, произвести перерасчет платы за техническое содержание жилого дома в связи с ненадлежащим оказанием услуг за трехлетний  период, снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в доме; взыскать судебные расходы и компенсацию морального вреда.

Решением Егорьевского городского суда Ш. в  иске отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда в части отказа во взыскании компенсации морального вреда отменено, постановлено новое решение о взыскании с  ООО «ЕРСО» компенсации морального вреда и  расходов по оплате услуг представителя. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

С определением судебной коллегии президиум Московского областного суда не согласился и указал на неправильное применение норм  материального закона.

Судом установлено, что  Ш. на основании договора на приватизацию жилого помещения  и свидетельства о праве на наследство является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной в доме  1963 года постройки, срок фактической эксплуатации которого на момент рассмотрения дела  составлял  более  48 лет.

Отказывая Ш. в иске об обязании ответчиков произвести капитальный ремонт кровли жилого дома, суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих нуждаемость многоквартирного дома, в котором находится принадлежащая истице  квартира, в капитальном ремонте на момент передачи дома в муниципальную собственность либо на момент приватизации квартиры.

Суд также указал, что, поскольку большинство квартир в доме принадлежит на праве собственности гражданам, капитальный ремонт должен осуществляться по решению общего собрания собственников жилья с учетом положений ч. 1 и ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта обязанность  распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности и в случае  перехода права собственности к новому собственнику  обязательство предыдущего сохраняется.

Данные выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В силу ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

По смыслу названной нормы обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданами занимаемых ими в этом доме жилых помещений, сохраняется до исполнения обязательств по проведению указанного ремонта. После исполнения бывшим наймодателем обязательства по проведению капитального ремонта жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе и на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Сведения о проведении бывшим наймодателем капитального ремонта указанного дома на момент приватизации истицей квартиры в материалах дела отсутствуют. Нуждаемость дома в капитальном ремонте не оспаривалась  представителями ответчиков в судебном заседании.

Судом также установлено, что ООО «ЕРСО» является управляющей  организацией названным домом, оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 Приложения № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного постановлением Госстроя России 27.09.2003 г. № 170, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции крыши относится к текущему ремонту.

Поскольку крыша жилого дома предназначена для обслуживания более чем одного помещения, то в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, ее техническое состояние входит в зону ответственности ООО «ЕРСО», которое в силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ должно обеспечивать надлежащее состояние крыши дома и своевременно производить ее текущий ремонт.

Собственники помещений жилого дома вправе поставить перед управляющими компаниями вопрос о снижении платы за обслуживание жилого дома в той ситуации, когда некоторые работы и услуги не были выполнены либо выполнены с нарушениями (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).

Частью 4 ст. 157 ЖК РФ установлено, что в случае оказания коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги может быть уменьшен.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006  №491.

Отказывая Ш. в  иске о перерасчете платы за техническое содержание жилого дома  и снижении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, суд исходил из того, что истицей не представлено доказательств, подтверждающих предоставление услуг и работ ненадлежащего качества.

Между тем, возложив бремя доказывания на истицу, суд в нарушение ст. 147 ГПК РФ не учел, что возникшие между сторонами  правоотношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», по смыслу которого обязанность доказывания отсутствия вины в некачественном предоставлении услуг лежит именно на ответчике.

При рассмотрении дела судом  был установлен факт неоднократных обращений истицы к управляющей компании, к прокурору и в иные органы по поводу предоставления услуг ненадлежащего качества. Прокурором в адрес директора ООО «ЕРСО» вносилось представление об устранении выявленных нарушений жилищного законодательства.

Допущенные судебной коллегией существенные нарушения норм материального права  явились основанием для отмены определения судебной  коллегии  и направления дела на новое апелляционное  рассмотрение.

Постановление президиума

Московского областного суда

от 22 августа 2012 года № 333.            


   теги:юридические+услуги,межеваниеземли+суд,раменское+суд+гарантяи+результат,раменское,юристы,адвокат,дешево,надежно,раменский район,суд+московская+область,юридическая+помошь,решение+раменского+суда,земельный+спор+решение,мособлсуд+выезд,представительство+адвокат+раменское,БТИ+сравки,судебный процесс+раменскийсуд
                      
 Помощь частного адвоката в городе Раменское