Основания для уменьшения цены договора долевого строительства

Если договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и иных вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов, оснований для уменьшения цены договора не имеется.

С. обратилась в суд с иском к ООО «МонолитЖилСтрой» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, признании частично недействительным договора уступки права долевого участия строительства дома. Мотивировала иск тем, что  между сторонами был заключен договор уступки права требования в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого истица приобрела право на получение в собственность однокомнатной квартиры общей площадью 63,5 кв.м.

В  п. 1.4 договора указано, что общая площадь квартиры включает в себя общую площадь жилых помещений и площадь помещений вспомогательного использования (включая площадь балконов, лоджий, веранд, террас) без применения понижающих коэффициентов.

По результатам обмера общая площадь квартиры после окончания строительства составила 59,6 кв.м., однако излишне уплаченную сумму ответчик отказался возвратить.

Решением Одинцовского городского суда Московской области  требования С. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда  решение суда оставлено без изменения.

С выводами суда президиум Московского областного суда не согласился и указал на неправильное применение материального закона.

Удовлетворяя требования С., суд, применив ст. 168 ГК РФ, признал недействительным п. 1.4 договора уступки прав в долевом строительстве, указав, что определение общей площади квартиры как общей площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади лоджии без понижающего коэффициента не соответствует положениям п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в силу которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Суд в указанной связи  взыскал с ответчика излишне уплаченную сумму по договору, поскольку из технического паспорта здания следовало, что квартира истицы имеет общую площадь жилого помещения 59,6 кв.м., из которой жилая - 25,8 кв.м., вспомогательная – 33,8 кв.м. (в общую площадь жилого помещения не включена лоджия площадью 3,8 кв.м.).

При разрешении спора суду следовало исходить из того, что согласно ст. 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 4 ФЗ).

В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и иных вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов, что не противоречит указанным выше правовым нормам.

Вместе с тем, положения ст. 15 Жилищного кодекса РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, а Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Допущенные судом  и оставленные без внимания  кассационным судом существенные нарушения норм материального права явились основанием для отмены президиумом судебных постановлений и принятия решения об отказе в удовлетворении иска.

Постановление  президиума

Московского областного суда

от  18 апреля 2012 года  № 148.