Ремонт
и реконструкция дома без увеличения его полезной площади не является
основанием для изменения долей сособственников в праве собственности на
дом (данное правило не распространяется на споры супругов).
К.
обратился с иском к К.Р.М. и Ж. об изменении долей в праве
собственности на дом, в обоснование которого указал, что стороны
являются совладельцами дома, и в 2005 г. по их совместному заявлению
администрацией района была разрешена его реконструкция. Истец единолично
произвел реконструкцию дома, осуществив неотделимые и отделимые
улучшения без изменения общей площади жилого дома.
Решением Воскресенского городского суда Московской области иск удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
Президиум указало на неправильное применение и толкование судами норм материального права.
Судом
установлено, что весь комплекс проведенных истцом работ в доме
относится к реконструкции здания (неотделимым улучшениям). Кроме того,
истцом были возведены гараж, летняя кухня и навес.
Удовлетворяя иск, суд принял за основу заключение судебно -
технической экспертизы, а также признание иска ответчицей К.П.М.
Суд также указал, что ответчица Ж. знала о проведении реконструкции
дома на средства К. на основании разрешительного документа органа
местного самоуправления, который Ж. не оспорила.
Приведенные
выводы суда сделаны без учета требований п. 3 ст. 245 ГК РФ и ст.
247 ГК РФ, а также п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от
31 июля 1981 г. (в действующей редакции от 30.11.1990 г.) № 4 «О
судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности
на жилой дом», разъяснившего, что по иску участников общей долевой
собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если
будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки
дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия
остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная
площадь дома, либо изменение произошло в результате раздела дома с
отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты
одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю
дома.
Из
анализа указанных норм следует, что изменение доли в праве
собственности на дом возможно в том случае, если одним из собственников
была произведена пристройка либо перестройка дома, в результате чего
увеличился размер полезной площади дома. В этом случае доли сторон
изменятся в зависимости от стоимости возведенной полезной площади дома,
то есть доля истца могла быть увеличена пропорционально стоимости
полезной площади возведенной пристройки.
Ремонт
и реконструкция дома без увеличения полезной площади дома не является
основанием для изменения долей сособственников в праве собственности на
дом. В этом случае собственник, осуществивший такой ремонт, вправе
требовать от остальных сособственников соответствующей денежной
компенсации в связи с произведенными работами.
Отделимые
улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением
участников долевой собственности, поступают в собственность того из
участников, который их произвел.
Неотделимые
от основного объекта общей собственности улучшения становятся объектом
общей собственности всех участников. Произведший их участник может
требовать соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на
общее имущество, если он осуществил такие улучшения за свой счет и с
соблюдением установленного порядка использования общего имущества.
Под
соблюдением установленного порядка использования общего имущества
следует понимать необходимость получения согласия всех сособственников
на внесение в имущество улучшений, в данном случае получение одним
сособственником согласия других участников долевой собственности на
производство восстановительного ремонта, в результате которого
предполагается возникновение неотделимых улучшений общего имущества
(объекта недвижимости).
При
этом по смыслу приведенных правовых норм, если соблюден установленный
порядок внесения в имущество неотделимых улучшений, их доли в праве
собственности могут быть изменены только в случае увеличения полезной
площади дома, либо когда при разделе дома допущено отступление от
идеальных долей сторон в собственности. Факт увеличения
качественно-стоимостного показателя объекта недвижимого имущества, то
есть ремонт и реконструкция жилого дома без увеличения полезной площади
дома, увеличение стоимости всего дома, не может иметь определяющего
значения при решении вопроса об изменении долей сторон в праве
собственности на дом.
Кроме того, решением суда за К. также признано право собственности на гараж, летнюю кухню и навес при доме.
В
соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.9 названного выше
Постановления Пленума Верховного Суда СССР различные хозяйственные
постройки (сараи, летние кухни и т.д.) являются подсобными строениями и
составляют с домом единое целое.
Объектом
права собственности является недвижимое имущество - жилой дом, а
подсобные строения (гараж, летняя кухня, навес), являясь принадлежностью
к нему, не могут быть самостоятельным объектом права собственности в
отрыве от права собственности на жилой дом.
Суд установил, что раздела жилого дома между сторонами не было, то
есть, он является единым объектом гражданских прав, в состав которого
входят и хозяйственные строения. Право собственности на хозяйственные
строения за одним из сособственников, в отрыве от права собственности на
дом, и без раздела всего домовладения признано быть не может.
Допущенные судом существенные нарушения норм материального права
явились основанием для отмены принятых по делу судебных постановлений и
направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментариев нет:
Отправить комментарий